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EL PROBLEMA NO SON LOS CRÉDITOS UVA, SINO LO QUE ESTÁ DETRÁS DE ELLOS

El verdadero problema del acceso al suelo es que la valuación de las viviendas siguen siendo en dólares. La Unidad de Valor Adquisitivo (U.V.A.) es un intento de desdolarizar el mercado, un proceso fallido y exitoso a la vez. Fallido porque sigue siendo un mercado dolarizado y exitoso porque le dio un empujón tan fuerte que hizo que aumentara el precio en dólares de las propiedades. El verdadero peligro es este cóctel, no que el stock de deuda cambie en función de la cotización de una unidad de cuenta.

 

 


Hace un tiempo, en este mismo medio, escribí una nota (click para ver nota) contando cuáles eran las principales características de estos créditos hipotecarios ajustables por inflación. En la misma, se hizo especial énfasis en que es crucial el movimiento de la inflación y nuestro salario, ya que de eso dependerá de lo difícil o fácil que será pagar cada una de las cuotas. Pero hay algo que estaba implícito en ese análisis y que, a raíz de unas notas que empezaron a hacerse eco el día 26/03/2018 en La Nación, hoy resulta necesario explicitarse.


Los créditos hipotecarios U.V.A. y en cuotas fijas no son lo mismo. Si lo fuesen, uno sacaría un crédito en cuotas fijas en pesos que la inflación argentina lo pagaría en el tiempo; bien sabido lo tenemos los argentinos a esto. La principal diferencia entre ambos es la barrera a la entrada que impone el de cuotas fijas: necesitas ingresos familiares muy altos para sacar créditos de bajo calibre.


Dicho esto, comparar la situación de cómo hubiese sido si me endeudaba con uno u otro crédito es un error conceptual porque ambos no son alternativas reales. A los valores actuales de UVA (ARS 22,15, TNA 5,5%) sacar un crédito de un millón de pesos se saca con cuotas de ARS 7.000, mientras que uno de cuotas fijas (TNA 38,5%) las mismas son de ARS 32.000 por mes. Por lo que se ve, no es lo mismo tener un ingreso mínimo de ARS 21.000 que de ARS 96.000 por familia que permita pagar el 30% del mismo en cuota.


Esto no significa que con el crédito UVA uno no se está expuesto. Como bien decía esa nota, si transformamos las UVAs que se deben hoy, el capital adeudado en pesos aumentó. Por lo tanto, sí podría decirse que deja en una situación de vulnerabilidad mayor. Pero, insisto, el otro crédito no es alternativa. La alternativa a este crédito es alquilar.


Propongo revisar cómo fue la evolución de los alquileres y de los créditos que ajustan por inflación (UVA). El Gráfico Nº1 muestra la evolución en índices del precio de los alquileres y de la cotización de las UVAS para el período marzo 2016 / febrero 2018. En el mismo, se puede observar que hasta febrero 2017 variaban casi en la misma cuantía y, a partir de marzo ‘17, los alquileres comenzaron a crecer mucho más que lo que aumentó la cotización de la UVA. En todo el período, el precio del alquiler promedio de un departamento de 2 ambiente (con un valor implícito de USD 70.000) en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) aumentó 71,78%, mientras que la cotización de la UVA aumentó sólo 57,65%.

 

Gráfico Nº1. Variación de la UVA y alquiler de departamento de 2 ambiente.
Fuente: elaboración propia en base a datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA) y del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (GCBA).


Si los números índice no le dicen mucho al lector, vamos con un ejercicio más concreto. Veamos cuánto arrancó pagando y cuánto está pagando ahora, tanto del crédito UVA como del mismo alquiler. El Gráfico Nº2 muestra esta evolución.

 

 Gráfico Nº2. Evolución Cuota crédito hipotecario y alquiler de departamento de 2 ambiente.
 Fuente: elaboración propia en base a datos del BCRA y del GCBA.


Como se presenta gráficamente, área azul es menor a la roja a lo largo de todo el período. Es decir, las cuotas resultaron más baratas que el alquiler.


¿Esto significa que quien se endeudó está menos expuesto a los shocks macroeconómicos argentinos? No, no quiere decir eso. Quiere decir que quien tiene que alquilar, el crédito UVA es una alternativa que, una vez que llegue el fin de los tiempos y haya finalizado el crédito la casa esa es suya, mientras que en el otro caso, seguirá pagando el alquiler por siempre. En ambas situaciones están igual de expuestos a problemas económicos: si se quedan sin trabajo, si no podés pagar la cuota, etc.


Este tipo de créditos serían más “amigables” si la tasa de inflación es de un dígito: ¡sería la gloria! También vale decir que mi stock de deuda (capital adeudado) va a depender de la cotización de la UVA de ese día: hoy vale “x”, mañana puede valer “x+1” y pasado puede valer “x-10”.


Con todo lo dicho, si queremos “pegarle” al sistema de financiarización UVA de las viviendas, hagámoslo, pero no en cuestiones que no poseen punto de comparación, o en las que comparamos peras con manzanas. Hagámoslo en el verdadero problema: la valuación de las viviendas siguen siendo en dólares; ni siquiera en UVAs. 


Otro tema de suma relevancia es qué pasa luego con estas hipotecas, quién se las queda, quién regula a los bancos, qué tienen permitido hacer con eso y cómo se recapitalizan ante un aluvión de créditos otorgados. Éstas son los problemas reales y de orden sistémico en los que el Estado debería poner el ojo.

 

 

 

 

 

 

 

* Maestrando en Economía Social por la Universidad Nacional de General Sarmiento y Licenciado en Economía Política por la misma casa de estudios.

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